近两年，随着房地产行业的持续调控，部分房企因资金链紧张不得不将在建工程阶段的项目对外转让。根据第三方统计数据，目前房地产项目并购类交易中，“在建工程转让类”（含法拍）占比大概20%，“股权转让类”占比50%，“土地作价投资/分立/划转类”占比20%，其他类（收储再出让、总分公司、合资建房）占比10%。

【资料图】

法妞网友咨询：

关于在建工程转让之交易模式有何规定？

刘瑞凤律师解答：

以股权方式转让项目工程是指通过收购房地产企业项目公司的股权,以项目公司股权转让重组方式实现房地产在建项目的转让。项目公司为独立法人,独立承担民事责任。通常情况下,在建项目转让不但要受“完成开发投资总额的25%以上”的限制,还要交纳各种税费。如果通过转让项目公司股权的办法,则可以有效避免以上的限制条件及不应有的税费负担。

公司分立是指一个公司按照法律、法规的规定分成两个以上公司的法律行为。通过公司分立的形式把在建工程项目剥离到新成立的公司,成立项目公司,然后在转让在建工程项目的时候,便可以通过前述的方法(股权转让)达到转让在建项目的目的。

对于在建项目的整体转让,一般情况下,必须在完成开发投资总额的25%以上的条件下才能转让。这种转让方式是最彻底的一种退出方式，权利义务关系比较明确，手续也没有前两种方案繁琐,买方也比较容易接受，但是税费过高。

把在建工程项目整体作为出资与第三方成立新的公司,类似房地产项目的整体转让，也是一个比较好的方式,可以为企业节省一定的税费。当然，虽然法律删除了企业对外投资不能超过净资产的50%的限制，但公司章程可能会有更严格的规定。

刘瑞凤律师补充：

在建工程转让可整体转让也可部分转让，只要能独立分割并独立使用就可以分别转让。在建工程转让后受让方无需重新办理前述四证的变更手续，直接办理竣工验备案手续和转现手续即可。如在建工程受让人为房地产开发企业，拟在受让后办理商品房预售许可证，按照《商品房预售管理办法》第五至八条规定，受让人必须持《在建房屋预告登记证明》到土地局、规划局和建设局换领前期“四证”，实践中房管局预售许可的核发机关也是严格如此要求。