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抵押合同，是指抵押权人（通常是债权人）与抵押人（债务人或第三人）签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物（不动产或动产）向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。抵押合同的签订与双方利益息息相关，所以，一旦出现抵押合同无效的情形，会对债权人的利益造成极大的伤害。所以，哪些情形下，抵押合同是无效的呢？

法妞网友咨询：

哪些情形下抵押协议无效？

张磊律师解答：

抵押存在他人房屋的土地使用权，抵押合同无效。虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权，但根据地随房走，房随地走的原则，应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。如在抵押时地上建筑物已属他人所有，抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。

抵押属于恶意串通、损害第三人利益的情形，抵押无效。监护人以与被监护人共同共有的财产设定抵押应属无效。法定监护人虽然有权代被监护人履行民事法律行为，但该代理行为受到法律的严格限制。监护人代替被监护人设定抵押，增加了被监护人的财产被处置的风险，该行为属于无权处分。因被监护人成年后对该抵押行为不予追认，故应认定监护人与抵押权人签订的房地产抵押合同为无效合同。

未经其他共同共有人同意抵押共有物的，抵押合同无效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

张磊律师补充：

根据《民法典》以及相关司法解释的规定，抵押合同是设立抵押登记的基础，如抵押合同无效，则抵押登记丧失了登记基础，有关当事人在先行民事诉讼认定抵押合同无效后，再向不动产登记机构申请注销抵押权符合法定程序。但实际操作中，因不动产登记相关规章、规范性文件对该情形无具体的规定，登记机构一般本着谨慎原则，不受理当事人的申请，当事人由此再提起行政诉讼。根据现行法律规定以及相关法院判例显示，行政机构均败诉。