大多数的朋友在买二手房的时候都会选择通过中介公司，不过也有朋友会通过自己的渠道去购买二手房。无论选择哪一种方式都需要注意一种情况，那就是有的二手房有多个共有产权人。购房者在购买这类房屋的时候都需要注意哪些问题呢？

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内蒙古罡和律师事务所的姚慧欣律师做出了专业解答：

1、核实房屋的基本情况

二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。买多人共有产权的房屋核实房屋的基本情况很重要，这样的二手房在进行买卖的时候需要经过共有产权人的同意。另外，购房者应该要求卖方对于出售房子的租赁情况或抵押情况在合同中告知，避免可能出现买房拿到了房产证却无法行使房屋使用权的情况。

2、约定税费由谁缴纳

一般二手房的税费都是由购房者支付的，但这也不是固定的模式，买卖双方可以自行约定。一般双方应在合同中约定产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式，这样能保障够办理房产过户时按合同规定履行，使交易的安全性得以保障。

3、房屋的成交价格以及支付方式

二手房交易双方应合同中明确规定明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时应明确违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。另外，由于房屋的成交价格不仅包括房款，按套转让价格一般包括房屋的附属设施、设备、物品等，因此合同中应该注明该部分内容。

4、交房时间

二手房的交房时间由双方进行商定，为了避免逾期交房可以在合同中列明逾期交房的违约事项，这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权，如果卖家逾期交房，购房者可以根据合同的内容来要求赔偿，在法律上保护自己的权益。

5、违约责任

多人共有产权的房屋就怕房主之间出现分歧导致房屋无法顺利出售，购房者针对这样的情况要先预想到，合同中应该对双方可能出现的违约情况都明确好相应的违约责任以及赔偿金额，避免日后发生纠纷而导致无法追责，提前在合同中约定好便能保障好各自的利益。出现问题也能有据可查、有法可依。

买卖共有产权的二手房的时候没有意外情况发生倒还好，一旦买卖双方一方出现反悔违约的情况就只有根据签订的购房合同来明确责任，为了避免自己的权益受到损害，这一点一定要在合同中说明。

姚慧欣律师案例补充：

2014年3月22日，原告张某与被告甲签订转让协议，出卖方签字处有被告甲、被告乙、被告丙的签字，其中，被告乙、被告丙二人签字系被告甲冒名所为。协议签订当日，房屋即交付原告。2015年6月3日，系争房屋经核准登记取得房地产权证，归甲乙丙三人共同共有。

后引发诉讼，原告诉请判令被告协助过户，庭审过程中，被告乙、被告丙表示协议签订期间本人一直在国外，拒绝追认被告甲出售房屋的行为。法院认为被告甲擅自对外签订出售合同，冒名签字的行为损害了被告乙、被告丙的合法权益，鉴于被告乙、被告丙拒绝追认被告甲的行为，遂判决该协议无效，被告甲返还已收房款。

法律规定

《上海高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第二条

审判审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。

一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

姚慧欣律师观点

1、我国房屋产权以权属登记为准，一般情况下，登记权利人即实际权利人，但是不排除出现实际权利人与登记权利人出现分离的情况，比如夫妻之间共有房产登记在一人名下，比如依据上海94方案购房的登记权利人只能有一个。在这种情况下如果买受人与出卖人恶意串通，就会损害了其他共有人的利益，法院会认定合同无效。

2、房屋权利人登记为数人时，理论上出售房屋应当得到全部共同共有人或三分之二以上按份共有人的同意，否则应当认定买卖合同无效。

但是如果部分共有人的行为符合表见代理的，认定合同有效。

3、所谓表见代理，简言之即相对人依据一定事实（例如夫妻关系、公司员工等）认定行为人得到了被代理人的授权，代理行为后果直接由被代理人承担。表见代理的情况下，行为人与被代理人之间另行建立法律关系，被代理人可以追究行为人的法律责任。需要提醒的是，法院在认定“表见代理”方面比较谨慎，相对人需要承担很高的证明责任。

4、需要提醒的是，合同有效与合同顺利履行是两个概念，胜诉与判决顺利执行也是两个概念，为了避免不必要的麻烦，建议房屋买卖等涉及金额较大的民事行为先请律师把关。