房产买卖是许多民众的人生大事，近期恰逢房价大幅上涨，交易风险系数显著升高，由此引发的纠纷也不断增多，其中数共有房屋买卖合同纠纷最为频繁。这类纠纷既涉及房屋共有人之间的内部关系，又涉及合同签订双方的外部关系，既涉及物权编又涉及合同编，处理起来相对复杂。

法妞网友咨询：

(资料图片)

如何执行被执行人与他人共有的房屋？

刘伟律师解答：

房屋共有人对外负债成为被执行人，法院有权针对共有房屋整体采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施，但房屋共有人就共有房屋达成分割协议并经债权人认可的除外。《查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代为提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”

刘伟律师补充：

根据该条规定，执行共有房屋的程序是：

第一，法院有权查封、扣押、冻结整体共有房屋，但应及时通知共有人。

第二，共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，债权人认可分割协议的，法院认定该分割协议有效，此时，仅能对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结，以及后续的拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。

第三，共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。

从司法实践中的案例来看，用于居住的房屋等不可分物属于“难以分割或者因分割会减损价值”的共有物，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，法院应当对共有房屋进行整体拍卖。